Het proces van een verbouwing is opgedeeld in verschillende cruciale loten die elk hun eigen specialisatie en aandacht vereisen (in dit blogartikel lees je alles over de verschillende onderdelen). Na de werfvoorbereiding, werfinrichting en afbraak vindt de ruwbouw plaats. Onderstaande opsomming dient als een verhelderende gids om het offerte document beter te begrijpen, waarbij we in deze blog dieper ingaan op het stuk ruwbouw.
Inhoud
Goed om te weten vooraf
Alle onderstaande bedragen zijn exclusief BTW. Heb je een woning ouder dan 10 jaar, dan betaal je 6%, anders reken je 21% boven op de prijs.
Renoveren is een complex en tijdrovend proces dat veel meer inhoudt dan men op het eerste gezicht zou denken. Van de initiële planning tot de uiteindelijke oplevering, elke fase is cruciaal en vereist gedetailleerde aandacht. Voor veel mensen lijkt de ruwbouw minder sexy terwijl hier toch een groot investeringsbedrag naar toe gaat. Onthoud dat een goed geplande ruwbouw het comfort van je woning verbetert, maar ook de levensduur en de waarde ervan verhoogt. Investeren in een kwalitatieve renovatie is investeren in je toekomst en welzijn.
Stabiliteit
Stabiliteit is de ruggengraat van je project en bepaalt de levensduur en veiligheid van jouw woning. Bij het beoordelen van de stabiliteit is het essentieel om een grondige inspectie uit te voeren. Bij InterieurKabinet hebben we een team van ingenieurs en bouwkundigen om de staat van de bestaande structuren te evalueren.
De prijs van het waarborgen van stabiliteit kan variëren afhankelijk van de complexiteit van het project. Als je bijvoorbeeld een loft-gevoel wenst in je woning, zal je meer dragende structuren moeten verwijderen om dat open gevoel te krijgen, wat meer impact heeft op de stabiliteit.
Grondwerken en funderingen
Om een solide basis te bouwen vertrekken we van funderingszolen en de funderingsplaat. Funderingszolen (ook wel strokenfundering genoemd) zijn stroken van beton die onder de dragende muren van een gebouw worden geplaatst. Een funderingsplaat is een dikke betonnen plaat die het gehele oppervlak van het gebouw bedekt. De plaat wordt meestal versterkt met stalen wapening.
Voor je de funderingszolen en plaat kan aanbrengen, moet je de nodige grond weghalen om zo ruimte te creëren om beton te storten. Wanneer je een deel van een bestaande funderingsplaat behoudt, moet je zorgen dat deze met de nieuwe plaat verankerd wordt, om afscheuringen te voorkomen. Wij passen deze werken op het gelijkvloers toe. Indien er op een verdieping een nieuwe draagvloer dient te komen, zijn hier andere methodes voor. Daar lees je meer over bij het onderdeel vloerconstructies.
Voor een rijwoning dien je voor bovengenoemde posten te rekenen op ca 10.000 euro investering. Voor een villa tot het dubbele. De woonoppervlakte speelt namelijk een belangrijke rol in de prijszetting.
Liggers en kolommen
Stalen liggers, ook wel stalen balken genoemd, worden voornamelijk gebruikt om horizontale lasten te dragen. Er zijn verschillende types stalen liggers, zoals I-balken en H-balken. Ze kunnen grote overspanningen overbruggen zonder veel ondersteunende kolommen nodig te hebben. De keuze hangt af van de specifieke eisen van het project en wordt berekend door de ingenieur.
Stalen kolommen zijn verticale structurele elementen die voornamelijk axiale (in de richting van de as) druklasten dragen. Net als liggers zijn er verschillende vormen en maten, zoals vierkante en ronde buiskolommen.
In het kader van renovaties kunnen stalen liggers en kolommen worden gebruikt om bestaande structuren te versterken of om nieuwe architectonische elementen mogelijk te maken, zoals open ruimtes zonder tussenmuren. Of om meer connectie met de tuin creëren door bredere gevelopeningen te voorzien.
Voor een rijwoning dien je voor bovengenoemde posten te rekenen op ca 12500 euro investering. Voor een villa tot het dubbele.
Dakwerken
Hellend dak
Voorafgaand aan de renovatie is een grondige inspectie van het bestaande dak essentieel om de staat van de dakbedekking, de dakconstructie en eventuele isolatie te beoordelen. We controleren ook de lokale bouwvoorschriften en regelgeving om te zien of er vergunningen nodig zijn voor de renovatie.
Een goede isolatie is essentieel voor energie-efficiëntie. Dit is dus het ideale moment om de isolatie te verbeteren als dat nog niet eerder is gedaan. BENOveren (beter renoveren) kan immers op veel manieren, maar er bestaat wel zoiets als ‘de meest logische volgorde’. En die begint bovenaan, bij het dak, waar de meeste warmte verloren gaat.
Het is ook belangrijk voldoende stil te staan bij de keuze van de dakbedekking. Materialen zoals dakpannen, leien of dakplaten hebben elk hun eigen voor- en nadelen op het gebied van duurzaamheid, esthetiek en kosten. Ook goed functionerende dakgoten en regenpijpen voeren water effectief af en voorkomen zo lekkages en wateroverlast. Verder integreren wij ook de nodige dakdoorvoeren voor bijvoorbeeld ventilatie, airco of afvoer van je CV ketel.
Wil je misschien extra lichtinval door middel van dakramen of meer ruimte om recht te staan, dan kan een dakkapel soelaas bieden. Dit heeft uiteraard ook impact op de prijs. Wij duiden op ontwerpplannen steeds de twee meter lijn aan die de stahoogte weergeeft. Zo kan je zien hoeveel effectieve woonoppervlakte je hebt onder een hellend dak. De ‘verloren’ ruimte onder de lagere schuine delen, kan je perfect afwerken met maatkasten. Zo win je extra bergruimte.
Wanneer wij de dakrenovatie investering vermelden, is dit inclusief het afbreken van de delen die worden vervangen. De reden waarom we deze post niet afzonderlijk bij de afbraak verrekenen? Net omdat de afbraak en opbouw op elkaar aansluiten en dus in één fase gebeuren.
Heb je een volledig nieuw dak nodig dan spreek je over een pittige investering. Denk bij een rijwoning aan 30.000 euro en meer. Voor een woonhoeve kan je tot 70.000 euro en meer gaan.
Dien je bijvoorbeeld enkel de dakbekleding te vervangen en te isoleren, dan kan je deze bedragen halveren.
Plat dak
Ook hier is een grondige inspectie van het bestaande dak nodig om de huidige staat te beoordelen. Aandachtspunten zijn de dakbedekking, structuur en isolatie. Als het dak in slechte staat is, moet de oude dakbedekking worden verwijderd. Eventuele schade aan de dakconstructie wordt hersteld. Soms is het beter om de dakstructuur in zijn geheel te vervangen. Immers als je voortbouwt op een basis die niet goed zit, heb je mogelijk binnen x jaar al terug herstelkosten.
We renoveren niet enkel platte daken maar bouwen ook vanaf nul. Bijvoorbeeld bij een nieuwe aanbouw aan de woning. Vaak voegen wij daarbij ook lichtkoepels of lichtstralen toe (dat kan uiteraard ook in een bestaand plat dak). Zo krijg je dieper in de woning toch nog voldoende lichtinval. Dit kan vooral interessant zijn bij rijwoningen.
Uiteraard is er steeds voldoende aandacht voor de isolatie. Deze zorgt niet enkel voor behoud van warmte in de winter maar vangt ook deels oververhitting op in de zomer.
Het leveren en plaatsen van een nieuw plat dak voor een aanbouw tot 20 m² kost €650 per m². Voor platte daken groter dan 20 m² bedragen de kosten ca €450 per m².
Voor lichtkoepels reken je ca 2000 euro en meer als supplement op bovengenoemde prijzen, afhankelijk van de grootte en het type. Wil je een geavanceerde lichtstraal, dan kan dit oplopen tot 10.000 euro aan meerkost.
Vloerconstructie
Als je een nieuwbouwwoning als eens bestudeerd hebt, dan zie je dat verdiepingsvloeren uit grote welfsels zijn opgebouwd. Evidente oplossing, want de woning is vrij toegankelijk om deze te plaatsen. En je hebt het nodige kraanwerk ter beschikking om de elementen te plaatsen.
Bij een woningrenovatie is dat echter niet evident. Daarom zijn er alternatieve oplossingen, waarvan we er hier verderop twee bespreken. Voor we aanvangen met de werken gaan we steeds de huidige staat van de vloer beoordelen om dan te bepalen welke werkzaamheden er nodig zijn. Deze beoordeling gebeurt reeds in de ontwerpfase van je project. Zelfde gedachtengang als bij de renovatie van bijvoorbeeld de platte daken: indien nodig strippen we de bestaande situatie om van nul correct te kunnen opbouwen.
Houten vloer
Verdiepingsvloeren in hout zijn opgebouwd uit ondersteunde houten balken en daarbovenop een OSB ondervloer. Zo krijg je een mooie uitgelijnde oppervlakte als basis. Ze zijn een populaire keuze omwille van o.a. volgende voordelen:
- Houten vloersystemen kunnen meestal sneller worden geïnstalleerd dan andere materialen, wat tijd en geld bespaart.
- Hout heeft goede thermische en akoestische isolerende eigenschappen.
- Houten vloeren zijn vaak gemakkelijker aan te passen of te renoveren dan betonnen vloeren.
Nadeel is dat je beperkter bent qua vloerafwerkingsmaterialen. Bijvoorbeeld tegels zijn rigide en kunnen barsten als de houten vloer eronder beweegt of werkt.
Voor een houten verdiepingsvloer dien je ca 150 euro/m2 te rekenen. Exclusief bijkomende constructies zoals trapgaten.
Potten en balken
“Potten en balken” is een term die vaak wordt gebruikt in de bouw en constructie om een specifiek type vloerconstructie te beschrijven. In dit systeem worden betonnen balken (ook wel liggers genoemd) in een bepaald patroon gelegd, meestal parallel aan elkaar. Tussen deze balken worden vervolgens betonnen “potten” (ook wel vulblokken of vulelementen genoemd) geplaatst. Deze potten zijn meestal hol en kunnen van verschillende materialen zijn gemaakt, zoals beton of keramiek.
Het potten-en-balkensysteem wordt vooral gebruikt voor het creëren van verdiepingsvloeren in gebouwen omwille van:
- Hoge draagkracht: de betonnen balken bieden een sterke en stabiele basis.
- Flexibiliteit: het systeem kan gemakkelijk worden aangepast aan verschillende vormen en afmetingen van een ruimte.
- Je hebt qua vloerafwerkingsmaterialen nog vrije keuze en kan bijvoorbeeld ook makkelijk voor een tegelvoer kiezen.
Potten en balken zijn het dubbele qua investering t.o.v. een houten verdiepingsvloer. Daarom passen wij het eerder lokaal toe zoals bijvoorbeeld boven een kelderzone.
Wanden
Voor binnenmuren heb je dragende en niet-dragende muren. De dragende muren moeten minimaal een dikte van 14 cm hebben, om over de nodige draagkracht te beschikken. Niet-dragende binnenmuren kunnen smaller.
De opbouw van een buitenmuur kan op verschillende manieren. We benoemen hier de door ons twee meest toegepaste systemen.
De binnenmuur, vaak gemaakt van betonblokken of kalkzandsteen, wordt eerst opgetrokken. Deze laag biedt structurele ondersteuning. Tussen de binnenmuur en de buitenmuur zit een ruimte, genaamd de spouw. Deze dient voor extra isolatie en vochtwering.
De buitenmuur wordt meestal gemaakt van bakstenen en is de zichtbare laag. Deze kan in verschillende patronen en kleuren worden gelegd voor esthetische doeleinden. Na het metselen worden de voegen gevuld. Dit kan in verschillende stijlen en kleuren om de uitstraling van de muur te beïnvloeden.
Een volsteense muur is een type muur dat volledig uit één laag bakstenen bestaat, zonder gebruik van een spouw of andere isolatielagen tussen twee muren in. Wij gebruiken hiervoor snelbouwsteen. Nadien wordt er aan de buitenzijde isolatie aangebracht en afgewerkt met een gevelafwerkingsmateriaal (zie verderop in dit artikel).
De keuze tussen de spouwmuur en volsteense muur is vaak een esthetische overweging. Vaak is het architecturaal een meerwaarde wanneer je bij een nieuwe aanbouw contrast creëert met de hoofdwoning.
Reken op gevelmetselwerk bij een renovatie, inclusief isolatie, op ca 300 euro per m2.
Allerlei
Verder hebben we nog wat kleine elementen die ook onder wanden vallen:
- Doorboren van muren voor het naar buiten brengen van o.a. verluchtingskanalen (inclusief gevelroosters die zorgen voor een mooie afwerking).
- Muurdekstenen zijn ideaal voor het afwerken van de bovenzijde van een metselwerkwand, en bieden een strakke uitstraling (bijvoorbeeld bij een scheidingsmuur versus de buren).
- Kimblokken worden gebruikt als basislaag tussen metselwerk en fundering om koudebruggen op te vangen.
- Dichtmetselen van bestaande deuropeningen.
Bovengenoemde ditjes en datjes hebben vooral impact op je budget bij grote hoeveelheden. Denk gemiddeld aan 1000 euro – 2000 euro extra.
Buitenschrijnwerk
Van hout tot aluminium en PVC, de keuze van materialen heeft een grote invloed op de duurzaamheid en esthetiek van het project. Goedkoop is hierbij vaak duurkoop. Investeer dus in hoogwaardige materialen die lang meegaan. Wij kiezen om die reden meestal voor ALU profielen waarbij de look&feel (lees het esthetisch plaatje) ook een meerwaarde is. Je kan hier immers voor slankere profielen kiezen dan bij PVC het geval is. We merken ook terug een opgang van houten ramen, al laten mensen zich nog door het onderhoud afschrikken.
Het verwondert je misschien, maar voor sommige aspecten van buitenschrijnwerk zijn bouwvergunningen vereist. Bijvoorbeeld als je de indeling of kleur van de ramen in de voorgevel wijzigt. Wij duiken hierin zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
In het kader van BENOveren is het vervangen van je buitenschrijnwerk zeker belangrijk. Zo kan je enkel glas naar dubbel of driedubbel glas omzetten. De keuze hierin laten wij meebepalen door de isolatiewaarde van de muren in zijn geheel. Het heeft minder zin om in een ongeïsoleerde buitenmuur driedubbele beglazing te plaatsen, want veel warmte blijft lekken via diezelfde muur. We dimensioneren dus steeds het totaalplaatje, zodat we buitenschrijnwerk en muren kunnen optimaliseren t.o.v. elkaar.
In deze post denken wij ook nog aan:
- Renovatie van de raamdorpels, ook rekening houdend met eventuele isolatie aan de buitenzijde van de woning.
- Ventilatieroosters als je de woning bijkomend wil verluchten (kan ook verplicht worden bij bouwaanvraag).
- Zonnewerende (verticale) screens.
- Vliegenramen (zowel schuifend als draaiend).
Over buitenschrijnwerk kan je al een blog op zich schrijven. Hier willen we je alvast een idee geven richting welke investering je moet denken. We schetsen een aantal veel voorkomende situaties:
- Buitenschrijnwerk voor nieuwe aanbouw ca 15.000 euro
- Alle ramen vervangen in een rijwoning ca 25.000 euro
- Alle ramen vervangen villa ca 35.000 – 45.000 euro
Bovengenoemde is exclusief garagepoorten. Dat is een wereld op zich. Met 3000 euro heb je al een mooie geautomatiseerde toegang.
Gevelafwerking
Gevelafwerking kan je om doen vanwege het esthetisch afwerken van oude muren of het toevoegen van isolatie aan buitenzijde van je woning.
Het hoeft geen betoog dat de tweede optie energetisch ook een slimme zet is. Vaak wordt dit aangeraden als tweede stap, na de upgrade van je dak. Wij zetten hem echter op plaats drie. Immers, het lijkt ons logischer eerst de ramen te vervangen, zodat je de gevelaansluiting tot die nieuwe ramen ook perfect kan verzorgen.
De keuze van het materiaal is cruciaal voor zowel de esthetiek als de duurzaamheid van de gevel. Materialen die wij veel toepassen zijn hout, crepi en trespaplaten. Voor veel soorten voorgevel-afwerkingen heb je een vergunning nodig. Immers je wijzigt het uitzicht van je woning.
Wat niet mag vergeten worden zijn gevelplinten. Dit kan bijvoorbeeld in blauwe hardsteen. Ze zorgen ervoor, zeker bij crepi, dat opspattend water niet onmiddellijk voor vervuiling zorgt.
Wil je de authenticiteit van je gevel bewaren? Dan kan je ook het bestaand metselwerk zandstralen en van een steenversteviger voorzien. Dit is een effectieve manier om oude verflagen of vuil te verwijderen en de oorspronkelijke uitstraling van de gevel te herstellen.
Aandachtspunt is ook hoe de dagkantafwerking wordt verrekend. Dit is de afwerking rondom de ramen. Soms wordt de totale oppervlakte bruto gerekend. Dat wil dan zeggen dat de raamoppervlakte niet in mindering wordt gebracht. De dagkantafwerking is dan inbegrepen. Soms wordt dit netto verrekend. Dan wordt de raamoppervlakte wel in mindering gebracht en zal je een afzonderlijke lm prijs betalen voor de dagkantafwerking. Voor welke rekenwijze gekozen wordt hangt samen met de gevelarchitectuur.
Afhankelijk van het gekozen afwerkingmaterialen ligt de m2 prijs tussen 250 euro en 400 euro per m2. Dit is inclusief dagkantafwerking.
Riolering
Bij het plannen van een renovatieproject is riolering vaak niet het eerste waar mensen aan denken. Toch is het een cruciaal onderdeel dat de basis vormt voor een goed functionerende woning. Zeker waneer je voor een nieuwe funderingsplaat gaat, moet omwille van de daarbij horende graafwerken alles opnieuw. Ook bij een nieuwe aanbouw moet je voor een correcte aansluiting op de bestaande situatie zorgen.
Uiteraard moet een riolering vakkundig geplaatst worden, waaronder een goede afwatering om problemen zoals wateroverlast en verstoppingen te voorkomen. Onjuiste afmetingen kunnen trouwens ook leiden tot inefficiënte afvoer en verstoppingen. Om die reden voeren wij, in sommige gevallen, tijdens de ontwerpfase een camera-inspectie uit.
Een rioleringsnetwerk bestaat uit volgende onderdelen:
- Hoofdriolering: het centrale deel dat het afvalwater afvoert.
- Zijtakken: de kleinere leidingen die aansluiten op de hoofdriolering.
- -Inspectieputten: voor onderhoud en inspectie.
- Ontluchtingsventielen: Om gasvorming te voorkomen.
Renoveer je met een omgevingsvergunning? Dan kan er de verplichting zijn om een septische put en/of regenwaterput te plaatsen. Meer en meer mensen kiezen trouwens proactief voor zo’n regenwaterput omdat je dan regenwater kan recupereren. Bijvoorbeeld voor bevloeiing van de tuin, buitenkraan, toilet. In onze tarieven houden wij steeds rekening met graafwerken, toegankelijk maken, putdeksels en pompen/filters (indien van toepassing).
Voor rioleringswerken kan je met volgende tarieven rekening houden:
- Vernieuwen septische put ca 4000 euro
- Regenwaterput met pomp ca 7500 euro
- Update bestaande riolering met toezichtsputten ca 4000 euro
Tot slot
Dit blog heeft jou door de verschillende sleutelfasen van de ruwbouw geleid. Van stabiliteit en fundering tot gevelafwerking en riolering. Bij InterieurKabinet begrijpen we dat de combinatie van deze elementen overweldigend kan zijn. Daarom staan we klaar om je te ondersteunen met ons team van ingenieurs, interieurarchitecten en gespecialiseerde vakmensen.